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【全球独家】受高利率打击 房地产投资信托整体平均总回报率仅0.6%

2023-03-20 06:06:10 联合早报

但在近日发生美国硅谷银行倒闭事件后,市场则认为联储局会为了稳定金融市场和抑制通货膨胀,而放慢加息速度。债券收益率急速下滑,投资者再次把目光转向S-REIT,但分析师认为,S-REIT未来走势还有待观察。

李蕙心 报道


(相关资料图)

前景倍受看好的S-REIT,包括凯德腾飞房产信托(CapitaLand Ascendas REIT)、星狮物流商产信托(Frasers Logistics & Commercial Trust)和丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)。

利率继续攀高打击新加坡房地产投资信托的涨势,今年来整体平均总回报率仅0.6%。

古哈接受《联合早报》访问时说,尽管国债利率下滑,房地产投资信托有望吸引投资者回流,但仍需要等待联储局在这个星期公布利率政策,才能较准确地预测市场走势。“市场的预测不一,我们维持之前的预测,联邦基金利率最高可达5%至5.25%。”

他建议买入丰树工业信托、城市发展酒店服务信托(CDLHT)、远东酒店信托(FEHT)和ESR乐高房产信托(ESR-LOGOS REIT)。

表现最差的是大信商用信托(Dasin Retail Trust)和运通网城房地产信托(EC World REIT),总回报率分别为负34.4%和负28.8%。

星展集团研究预测,S-REIT每单位派息会受到高再融资利率和外汇亏损拖累,2022财年至2024财年的复合年均增长率(CAGR)为3%。

分析师预测,多数房地产投资信托将面对更高贷款成本,每单位派息可能受到压缩。

“在2023财年到期的贷款,再融资时的利率可能多达250个基点或以上。S-REIT目前的平均负债率比去年第一季高出130个基点。一些房地产投资信托为了收购房地产而取得新贷款,房地产价值下滑也是导致负债率上升的部分原因。”

hueyshin@sph.com.sg

星展集团研究的最新报告指出,S-REIT过去一年的债务成本上升61个基点至3%,并预计会在2023财年至2024财年上升70个基点。在2023财年和2024财年到期的贷款分别占14%和17%,对冲比率高达75%。

报告指出,办公楼投资信托的举债比其他领域高,因为受利率的影响较大。物流房地产、零售房地产和酒店投资信托的资本结构较强,而且预计会取得更高收入增长,可抵消一部分额外的再融资成本。

根据新加坡交易所提供给《联合早报》的数据,截至3月17日(星期五),今年来表现最好的新加坡房地产投资信托(S-REIT)是吉宝数据中心房地产信托(Keppel DC Reit),总回报率达18.2%。

对于整体S-REIT的表现,他则给予“中立”评级,原因是贷款条件收紧导致息差加大,而且高通胀情况还未缓解。

克伦威尔欧洲房地产投资信托(Cromwell European REIT)和亚腾美国酒店信托(ARA US Hospitality Trust)紧随在后,总回报率分别为13.9%和11.9%。

马来亚银行证券分析师古哈(Krishna Guha)也看好工业和酒店业的发展。

报告说,三个月新元隔夜利率(SORA)料会在近期内维持在4%水平,但可能在明年逐渐回落,联储局甚至可能在明年下半年降息。

S-REIT在今年初节节攀升,逐渐吸引资金回流。可是美国联邦储备局较早之前表明会继续加息,这意味着举债较高的房地产投资信托再融资时将面对更大压力,S-REIT的涨势一度受阻。

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