【全球独家】受高利率打击 房地产投资信托整体平均总回报率仅0.6％

但在近日发生美国硅谷银行倒闭事件后，市场则认为联储局会为了稳定金融市场和抑制通货膨胀，而放慢加息速度。债券收益率急速下滑，投资者再次把目光转向S-REIT，但分析师认为，S-REIT未来走势还有待观察。

李蕙心　报道

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前景倍受看好的S-REIT，包括凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）和丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）。

利率继续攀高打击新加坡房地产投资信托的涨势，今年来整体平均总回报率仅0.6％。

古哈接受《联合早报》访问时说，尽管国债利率下滑，房地产投资信托有望吸引投资者回流，但仍需要等待联储局在这个星期公布利率政策，才能较准确地预测市场走势。“市场的预测不一，我们维持之前的预测，联邦基金利率最高可达5％至5.25％。”

他建议买入丰树工业信托、城市发展酒店服务信托（CDLHT）、远东酒店信托（FEHT）和ESR乐高房产信托（ESR-LOGOS REIT）。

表现最差的是大信商用信托（Dasin Retail Trust）和运通网城房地产信托（EC World REIT），总回报率分别为负34.4％和负28.8％。

星展集团研究预测，S-REIT每单位派息会受到高再融资利率和外汇亏损拖累，2022财年至2024财年的复合年均增长率（CAGR）为3％。

分析师预测，多数房地产投资信托将面对更高贷款成本，每单位派息可能受到压缩。

“在2023财年到期的贷款，再融资时的利率可能多达250个基点或以上。S-REIT目前的平均负债率比去年第一季高出130个基点。一些房地产投资信托为了收购房地产而取得新贷款，房地产价值下滑也是导致负债率上升的部分原因。”

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星展集团研究的最新报告指出，S-REIT过去一年的债务成本上升61个基点至3％，并预计会在2023财年至2024财年上升70个基点。在2023财年和2024财年到期的贷款分别占14％和17％，对冲比率高达75％。

报告指出，办公楼投资信托的举债比其他领域高，因为受利率的影响较大。物流房地产、零售房地产和酒店投资信托的资本结构较强，而且预计会取得更高收入增长，可抵消一部分额外的再融资成本。

根据新加坡交易所提供给《联合早报》的数据，截至3月17日（星期五），今年来表现最好的新加坡房地产投资信托（S-REIT）是吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC Reit），总回报率达18.2％。

对于整体S-REIT的表现，他则给予“中立”评级，原因是贷款条件收紧导致息差加大，而且高通胀情况还未缓解。

克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT）和亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality Trust）紧随在后，总回报率分别为13.9％和11.9％。

马来亚银行证券分析师古哈（Krishna Guha）也看好工业和酒店业的发展。

报告说，三个月新元隔夜利率（SORA）料会在近期内维持在4％水平，但可能在明年逐渐回落，联储局甚至可能在明年下半年降息。

S-REIT在今年初节节攀升，逐渐吸引资金回流。可是美国联邦储备局较早之前表明会继续加息，这意味着举债较高的房地产投资信托再融资时将面对更大压力，S-REIT的涨势一度受阻。