【播资讯】换角度看“所有人”的组屋

新加坡八成的人口居住在组屋，组屋是我们最重要的住房选项，而组屋的生命周期最长可达99年，在不同时期可以满足不同人的需求，不只是推出预购后的那五年或10年。

【资料图】

可是没错啊，所有人不论老少都能买组屋，符合条件的人可二次申购预购组屋，不符合条件的人可到转售市场，怎么能说组屋政策还可以更顾及各个人生阶段的住房需求？

成熟区可建造面积有限须考虑买家负担能力

更进一步，当整体供应恢复充足时，预购组屋政策甚至可以考虑开放一小部分供应，如成熟区的大单位，以无政府津贴的市价售卖给不符合收入顶限的国人。转售组屋可以市价买卖，没有政府津贴，预购组屋何尝不能？有伸缩性地扩大需求方的基本盘，应该有助应付规划和兴建组屋时最害怕的供过于求风险。

今年内，建屋发展局还会推出近2万个预购组屋单位，供需情况料可进一步达致平衡；建筑工程逐步恢复到疫情前的水平，预购组屋的等候时间缩短，也有助首购族恢复信心，将部分转售组屋的需求引回预购组屋，让转售价格进一步趋稳。

在大数据时代，制定公共政策和计算公共产品的供需，应该有能力更细腻地考虑到多数群体以外，数量无可否认较为细微的其他需求。这些群体不需要政府金钱上的补贴，要的是公共产品填补私人市场满足不到的部分。

政府2月14日在财政预算案宣布为首购族购买转售组屋提供额外津贴。据市场人士观察，过去几周已在转售市场引起价格拉锯，不少卖家，尤其刚住满五年者已抬高要价，这其实也会影响非首购族在转售市场寻觅理想家居的努力。

在各个地区不论成熟、非成熟或黄金地段都尽量提供最充足的住房类型、面积和屋龄选项，是计算组屋长期供应时应该考虑在内的政策目标。

去年底伴随上一轮房地产降温措施推出的脱售私宅购买转售组屋须等待15个月的规定，同样也是为了优先照顾年轻买家的利益。

另一方面，组屋转售价在2月份环比持平，结束连续31个月上涨的势头，交易量减少28.2％至1849个，是2020年5月冠病阻断措施以来最少。

论市

我认为，当这股因年轻首购族负担能力造成的广泛焦虑显著缓解后，我们应该检视目前专注于帮助他们“上车”的优先政策，在衡量组屋的长期供应与需求时，把更多关注放到不同人生阶段国人的住房需求。

建屋局在网站的自我介绍开宗明义就说：“我们规划和发展新加坡的住宅区，为所有人打造家园及更新市镇，以创造优质的居住环境”。居住在组屋的人口多达80％，“所有人”的涵意应该是这80％的人在不同人生阶段的需求，不单只是年轻时第一次买房。

所幸的是，这股焦虑近来显现有望缓解的迹象。

就势

这除了因为成熟区的可建造面积有限，每个项目须有不同收入阶层的居民，因此也须考虑各阶层申购者的负担能力。Ulu Pandan Glades的四房式单位价格从54万1000元起跳，比同期推出的登加新镇项目Brickland Weave的五房式还贵三成多。如果建五房式，负担得起的申购者恐怕极少。

knpang@sph.com.sg

长久以来，我国居者有其屋的政策都以帮助首购族上车为优先，在非常时期也理应加大援助力度。当市场回归平常，焦躁的情绪褪去，“所有人”的利益，也应该回到地平线上。

如果只考虑预购组屋申购者，尤其年轻首购族的负担能力，Ulu Pandan Glades不建五房式无可厚非。只不过，当它在10年居住期满后投入转售市场，需求来源就包括各个不同年龄阶段和收入阶层的买家了，当中肯定有人想要在那一带找到心目中理想、屋龄还轻的五房式单位。

只不过，近几年因为疫情造成建筑工程拖延、外来需求高于预期等因素，整体住宅市场供不应求，组屋的供需和价格走势在民间引起焦虑。

譬如2月份推出的项目，位于乌鲁班丹的Ulu Pandan Glades和小印度一带的Farrer Park Fields这两个PLH项目都没有五房式单位。再进一步看，Ulu Pandan Glades的四房式单位面积是89平方公尺，比一般四房式单位的92平方公尺小。

这个四房式单位楼层高环境好，就算后来入籍了，我最初也完全没有申请预购组屋、享受公民权利的念头。直到孩子会跑会跳了，才觉得房子空间略嫌不足，考量良久后才申购了附近预购组屋项目卖剩的五房式单位，地点、楼层和环境稍逊，但面积和空间效率都好得多。

2月份的预购组屋销售活动推出4428个单位，申购率3.4倍，比去年2月、5月和8月都低许多，而且1万5234名申购者是2020年2月以来最少。

冯嘉年

当这股因年轻首购族负担能力造成的广泛焦虑显著缓解后，我们应该检视目前专注于帮助他们“上车”的优先政策，

在衡量组屋的长期供应与需求时，把更多关注放到不同人生阶段国人的住房需求。

我结婚时还不是新加坡公民，第一套房子买的是转售组屋。对我来说，组屋跟私宅一样，就是一个住宅房地产选项，按市价交易，不存在政府津贴的问题。

我很幸运，这个单位如今的市值高过津贴后的售价不少。事实上，只要愿意等，不挑剔，买预购组屋的人多数都能获得一定的资产增值，部分来自政府津贴。多数时候，大部分人都以此为傲。

人们一生之中会因为各种各样的原因需要搬迁，媒体新闻较常见的“组屋提升者”只是其中一部分，还有不少人是从组屋换组屋，再换组屋。

举个例子，建屋局近年来在位置优越的地区几乎不再建五房式组屋，在黄金地段组屋模式（Prime Location Public Housing，简称PLH）下推出的项目更不用说。