中国房地产政策正迎来历史性转变

在中国房地产历史上，7月24日中央政治局会议对房地产政策的定性可谓真正的历史性的转折。

这次会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

(资料图)

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这句话是关键的关键。

这句话最早是在7月14日央行新闻发布会上，央行的发言人谈到房地产时提到“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

但是，很显然，央行新闻发言人的判断，就层级而言，无法和政治局会议的定调相提并论，就政策的风向标而言，政治局会议的论断更具有风向标意义。

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这是一个历史性的判断，这也意味着，过去以防止市场过热为主基调的房地产调控政策将淡出房地产的历史舞台。

事实上，早在2018年，笔者就提出“中国房地产市场变天论”（可搜索我之前关于房地产市场变天的文章），这是基于全球房地产基本都摆脱不了18到20年的大周期所做的判断。

中国房地产市场也不例外，中国房地产市场在经历18到20年的上升大周期后，从趋势以及市场基本面、政策都将发生颠覆性的变化。当然，这种变化有些是主动而为之，但很多是因为市场本身今非昔比被动进行。

为什么预判房地产会变天，是因为房地产基本面的巨大变化。

当时我认为，中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。

一般认为，在户均拥有住房超过1.2套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产事实上已经告别了绝对的短缺，在这些颠覆性的变化下，房地产的内核和基因也在悄然改变。

面对市场这种前所未有的变化，思考房地产将如何走，房地产的下一步在哪里，的确具有重大的现实意义。

记得2017年年底，我提醒房地产企业一定要高度重视“金融新周期”，告别高杠杆模式时，很多房地产企业嗤之以鼻，依然我行我素；2018年，当我提出房地产20年的大周期已经结束，市场将会变天时，也没有多少房企意识到这可能是生死攸关的命题。

然而，短短的两三年时间，我的这两个判断都成了现实。

我经常假设，如果当年，一些房地产巨头听了我的“金融新周期”的判断，主动收缩杠杆，今天他们是否会陷入目前的困境，如果早几年，他们意识到房地产的基本逻辑变了，今天是不是有一些已经完成了转型？

然而，历史从来没有假设。

面对房地产市场的剧变，沉浸于过去的假设也没有任何意义。

最关键的是，面对房地产市场的变体和房价逻辑的变化，如何对下一个周期的房地产市场做出精准的判断并采取积极的战略应对，这才是每一个利益相关方最应该做的事。

｜“房地产供求关系发生重大变化”意味着什么

笔者认为，这至少意味着房地产市场的三大变化：

一是房地产市场的政策目的变了。

前段时间，住建部部长倪虹所写的《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》的文章中提到，中国的“住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。”

在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到要求“好房子”的阶段，房地产政策的目标是“让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧城市。”

二是房价的逻辑变了。

在房子不够的情况下，房价必然上涨，房地产的投资属性当然很大。当大家认为房子已经足够，房价不再必然上涨的情况下，投资房地产的人会越来越少，房地产投资会从普通投资转换为专业投资。

三是房地产政策的方向会发生巨大变化。

“房地产市场供求关系发生重大变化”在政策层面意味着什么，意味着中国房地产政策的思维要发生巨大的变化。在房子不够的情况下，房地产市场的基本温度是“过热”，房地产政策的基本基调是“防止过热”，为此出台了大量的以限购、限售、限贷、限价甚至限离等为主体的调控政策体系。

我们看到，在过去20多年，中国房地产政策的主基调都是忙于调控房价，而且大多数情况下是抑制投资，抑制房价上涨。从而建立起庞大的调控政策体系。

很显然，这些以防止房地产市场过热为目的的政策已经无法适应目前房地产供求关系发生重大变化后的市场形势，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，意味着这些防止过热的政策会加快退出房地产的历史舞台。

｜下一步的政策会如何变化，可以从两个维度展望：

一是短期政策的调整。

可以期待的主要政策有：

对二套房政策，特别是一二线城市的二套房政策进行调整，降低首付比例，降低二套房的利率，放弃认房又认贷的标准，支持改善型需求；

绝大多数城市废除包括限购在内的政策措施；

降低房屋交易阶段的税费；

城中村改造的鼓励政策；

家居购置和装修补贴，以及存量房贷利率的下调。

同时，对开发商的资金链问题会给予政策的支持。

二是长期看，到了该彻底告别调控思维，立足于房地产的制度建设的时候了。

之前多次提出的长效机制，也就是制度建设因为房地产调控的存在而长期无法推进，现在，在房地产市场进入新的周期后，到了该扎扎实实搞制度建设的时候了。

最后，要强调的是，尽管房地产市场的供求关系发生了重大变化，但并不意味着房地产本身会退出中国经济的舞台。

在房地产市场出现三大变化的同时，从辩证地视角，我也要重申房地产市场的三个不变：

第一，房地产作为支柱产业的地位不会变。

房地产只是告别了上半场，还有下半场，只是下半场房地产的方向、房地产的价值链以及房地产的模式都会发生变化。

第二，房地产作为老百姓财富配置的主要工具不会结束。

房地产依然会成为老百姓资产配置的主要工具，只是买房必然赚钱的时代结束。当然，下一个周期房价的逻辑肯定和过去不同，房地产将进入专业化投资时代。

第三，房地产作为中国经济重要增长动力的角色不会改变。

未来的低碳、绿色和数字化的发展，特别是智慧城市和智慧家居的发展，房地产都是重要的载体。

（马光远为民建中央经济委员会副主任）