富力过坎

文/乐居财经 魏薇 奕和

(相关资料图)

在房地产行业发展势头正盛之时，险资曾是一股中坚力量。

彼时，有国内最大隐形“地主”之称的中国平安，频频参与投资房地产，投资对象包括碧桂园、融创、旭辉、金茂、富力、华润置地等众多开发商，几乎包含了所有规模房企。

中国平安的房地产生意，主要依托于平安不动产。而后面真正的操持者，是平安不动产的孙子公司深圳平安创科投资管理有限公司（以下简称“平安创科”）。

“市场频繁暴雷之下，平安踩到雷了吗？”有投资者问。

在中国平安2022年中期业绩发布会上，谈及对不动产领域投资看法时，中国平安首席投资官邓斌说道：“从平安的角度来说，我们的风险是完全可控的。”

去年4月，平安曾状告新力。今年，由于一起股权和债务纠纷，平安与富力之间的合作也宣告破裂。

近日，太原市中级人民法院公布一批关于富力地产、太原富力城、太原联富房地产、太原永富房地产、太原富力兴盛房地产的多条被执行人信息，累计执行金额28.49亿元。

据悉，上述案件主要涉及深圳平安与太原富力的股权和债券纠纷，目前已经完成深圳国际仲裁院仲裁，正式进入法院执行阶段。

去年11月，富力宣布完成境内外债券的全部展期，这是内房股的首个成功案例。随后还经历了创始人兼执行董事张力在伦敦被逮捕的负面事宜。

如今的富力，仍在过坎。

谁的项目？

根据山西省太原中级人民法院发布公告，依据（2023）晋01执830号，被执行人太原富力城、太原联富房地产、广州富力地产，执行标的6亿元；依据（2023）晋01执831号，被执行人太原富力城、太原永富房地产、广州富力地产，执行标的11.67亿元。

此外，依据（2023）晋01执830号，被执行人太原富力城、太原富力兴盛房地产、广州富力地产，执行标的10.82亿元。三笔执行均为首次执行，合计执行金额28.49亿元。

乐居财经《地产K线》查阅了解，这三笔执行与富力地产跟平安在太原合作的三个项目有关。上述三个执行主体太原永富房地产、太原富力兴盛房地产、太原联富房地产成立于2019年—2020年之间，旗下主要开发富力珺悦府（木厂头城中村改造项目）、富力城玖院等项目。

具体而言，2019年7月，太原永富房地产以10.56亿元，拿下编号HGZ-1943商住地块，宗地面积7.88万平米，规划建筑面积31.51万平米。2020年12月，太原富力兴盛以总价10.148亿，摘得尖草坪区HGZ-2051/HGZ-2052两宗综合用地，总面积11.31万平方米。

太原联富房地产所拿项目不详，但该公司注册地显示为山西省太原市万柏林区大王社区中街居委会院内。而富力曾多次在该区域拿下地块。

这三个项目，富力均选择了与平安进行合作开发。工商信息显示，太原永富成立2019年2月，太原富力兴盛成立于2020年12月，两项目公司由太原富力城各持股51%，剩下的则由平安不动产旗下公司持有。另外，太原联富成立于2020年3月，由太原富力城100%持有。

奇怪的是，最新信息显示，上述三家项目公司已经全部转到平安不动产旗下。当中，太原富力兴盛、太原联富目前均由深圳联新投资100%持有，太原永富则由深圳安创投资100%持有。深圳联新投资、深圳安创投资均由平安不动产实际控制。

富力方面早在2020年12月已退出对上述三项目公司的持股。不过，项目的建设、经营、销售等均仍以富力的名义进行。

据了解，富力早在2007年入晋，首先打造了太原富力城。随后，富力城市更新以太原作为其在西北地区首先试行的城市，也于2014年试水，并先后打造了富力天禧城、富力壹品、富力金禧城等多个项目。

但随着富力的涉险，太原富力目前也面临多起诉讼。据企查查显示，太原富力城已成为失信被执行人，被执行人，限制高消费。所涉及的失信涉案金额344.06万元，被执行金额31.75亿元。

合作的“破裂”

实际上，随着富力的出险，双方的合作此前就已出现裂痕。去年8月，富力地产在申请所有存续公司债停牌之时，披露了7起涉及司法诉讼，其中三起对应的就是上述三笔诉讼。

当时资料显示，深圳联新投资因与太原富力城、广州富力地产、太原联富房地产股权转让纠纷，向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求太原富力城返还股债权转让款本金6亿元，支付利息8723.84万元、滞纳金2402.93万元。

深圳联新投资与太原富力城、广州富力地产、太原富力兴盛因太原杏花岭区敦化坊项目合作纠纷，向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求太原富力城受让其持有的太原富力兴盛全部股权和股东借款债权，并支付受让价款本金14.1亿元、资金占用费1.5亿元、逾期违约金3027.06万元。

此外，深圳安创投资与太原富力城、广州富力地产、太原永富因太原晋源区木厂头项目合作纠纷，向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求太原富力城受让其持有的太原永富全部股权和股东借款债权，并支付受让价款本金11.67亿元、资金占用费1.09亿元、逾期违约金1334.02万元。

当时，深圳联新投资还同时要求拍卖其持有的太原联富55%股权以及太原富力兴盛51%股权，并主张就股权拍卖价款优先受偿。深圳安创投资要求拍卖其持有的太原永富51%股权，并主张就股权拍卖价款优先受偿。

平安与富力合作关系的破裂，是地产下行时期，险资与地产合作的一个缩影。

随着地产进入下行周期，房企不断出险，2021年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。2022年，仍有不少险资持续撤离地产股，包括泰康人寿清仓阳光城、大家人寿持续减持金地、前海人寿减持华侨城A、平安人寿减持旭辉等。

今年4月14日，保利发展公告，泰康人寿拟通过集中竞价交易减持通过非公开发行所取得的保利发展股份不超过1.56亿股，即不超过目前总股本的1.3%。这是泰康人寿持股7年来，首次宣布坚持保利发展非公开发行所得股份。

经营回归与期待

就业绩表现而言，富力的经营仍有待回归。

此前披露的年报显示，2022年，富力地产实现营业收入351.9亿元，同比下降54%；公司所有者应占亏损157.4亿元，同比下降4.4%。2021年，富力地产归母净利润亏损164.7亿元，两年累计亏损达到322亿元。

过去一年多的时间内，富力持续出售位于中国及海外资产以产生现金流，多处优质项目被摆上货架。2022年，富力资产出售所得款项总额超过49亿元，所得款项为集团提供急需的流动资金，以应对所面临的到期债务。

这也使得富力的总债务由2019年1971亿元减少至2022年的1267亿元。

与此同时，富力暂缓拿地以节省开支。2022年，富力全年未新增土地，仅通过广州城市更新项目转化了13.3万平方米土地。

去年11月，富力地产8笔135亿元境内公司债券整体展期成功，展期后8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。在更早的2022年7月11日，富力地产已完成10只美元票据整体展期，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。

截至2022年底，富力地产持有4708万平方米的可售土地储备，这批土储开发总值约为6400亿元，其中超过55%位于终端用户需求依然强劲的一线或二线城市。剔除旧改的影响，富力地产共有104个项目，总可售面积1720万平方米。

去年9月，富力地产还与招商蛇口、中信证券、中国华融签订框架协议，以位于大湾区的城市更新储备资源为基础推动合作，助力富力地产开拓更多融资渠道，缓解集团流动资金压力。

对于2023年，富力预期经营环境将进一步改善且经济将恢复稳定。其预计2023年可售货值超过1250亿元。其还持有相当规模且可自由支配的优质资产组合，并将继续与潜在买家及投资者接洽。