反馈与不反馈的矛盾

有位业者就说，档次较高的私宅项目接到质量反馈的“频率”一般上比档次较低的项目低。因为高档私宅的屋主一般都投入大笔装修费美化室内装潢，无形中就把原本出现的瑕疵修整了，那还有什么可投诉的？

CONQUAS自1989年推出以来，已成为本地建筑业最广泛使用的质量指数系统。它对于本地高达95%的私宅项目进行抽样式的实地质量检测，检测范围包括影响宜居及功能性的严重质量问题，例如地砖脱落、渗水等。去年6月，CONQUAS的质量检测范围扩展至单位内渗水、公共空间的积水、玻璃粉碎等问题。在减少这类事故方面已取得一定成效。

(资料图片)

有别于以往的评分制，这次是把发展商和建筑商分成一至六个等级，那些项目几乎没有瑕疵的被评定为第一等级，代表质量最佳。

“升级版”的CONQUAS更公开、透明，应该更具公信力，但一些业者担心部分屋主“自发性”的反馈无法全面及平衡反映出质量问题，使到这个系统变得不够完美。

然而，到底有多少人在购房前有真正用心做功课，是否有上网查看评级后才去买房呢?尤其是在凡新项目都热卖的情况下，公众关注的是能不能抢到位置佳楼层好的房子。最近的几个新项目大卖的情况，不免令人怀疑买家是否会重视这种评级制度。其中一个被列为质量第四等级的发展商，即使是在新质量评级系统公布后两天推出的新项目，也照样卖得满堂红。

有业者提醒，评级制的负面效应不容小觑。那些被评为第五和第六等级的项目，或许会被公众公开评断与议论，引起该项目屋主的不满，因为这可能会影响到他们的房价。同样的，被列为较低等级的发展商也会担心新项目的销售会受到冲击。而等级较高的发展商当然希望广为人知，等级比较低的自然就不这么想。

到底这些买家是抱着什么心态进场呢？无视升级版CONQUAS？还是“宁可杀错不可放过“（FOMO）？但不管是前者或后者，都可能是盲目跟风。

这么看来，反馈就像一把双刃剑，屋主应不应该为房子质量问题提出反馈呢？

目前，CONQUAS已为110个发展商、76个建筑商，以及350个私宅项目完成评级工作。让业界鼓舞的是，有20个发展商和15个建筑商的项目获评为第一等级，没有业者或项目被列入最低的第六等级。

若买房前，连购买协议书里面的项目场地图都没仔细看过，或去了解建筑的整体规划与设计，入住后就难免会碰到类似不便的问题或不满的状况。

去年1月，笔者在本专栏探讨新私宅项目质量问题有日益增加的趋势时，曾提出采用ABC评级来评估发展商的项目质量水平。这个建议与当局如今“升级版”的CONQUAS分级制不谋而合，料能发挥同样效果。

采纳购房者的反馈固然好，但当局必须收集各方多面性的反馈：在收到屋主自发性的反馈之余，当局可考虑也为每一个受评级的项目进行非自发性的屋主抽样调查，以平衡整体反馈的代表性，使整体反馈更全面也更具代表性，也让CONQUAS指数的评级结构显得更公正公平。

其实，购房前的功课一定要充分做好，也不要盲目跟风。现在更别忘了先把私宅发展商和建筑商的CONQUAS质量评级查看清楚，心中“有底”后才做出购房决定。如果购房前不在乎发展商的评级，那购房后才发现多个基本质量都不达标，还能怪谁呢？

一般小单位较多的私宅项目，相对来说屋主针对质量问题的反馈也同样较少，因为这些小单位多半用来出租而非自住，而租户一般不会对暂时租住的房子诸多挑剔，所以对瑕疵也就没那么在意。

由此可见，屋主对质量反馈较少的项目，并不能完全代表建筑质量就相对较好，这也使到升级版CONQUAS在为发展商和建筑商的项目质量打分评级时，可能欠缺全方位的平衡与公平性。

建设局上月宣布，公众可以上建设局的建筑质量平台（Quality Housing Portal）查看发展商、建筑商和私宅项目的质量评级，以便在购买私宅时作为参考。

这样的评级简单易懂，对公众或购房者确实有用，有助于购屋者做抉择，降低日后对质量不满意的概率。在房价持续上升的当下，购房者对房子的期望与要求也跟着“水涨船高”，更难容忍任何瑕疵或缺陷。

虽然本地人经常被调侃为”投诉王”，但从积极面来看，投诉或提出反馈也反映一种“讲正义，敢发声”的行为。但涉及自家新居设计或工艺方面瑕疵的反馈，却可能让一些购房者陷入两难的窘境。

不管购房者是否陷入“反馈与不反馈”的矛盾，升级版CONQUAS质量评级，出发点是为公众提供提供一些基本的购房资讯与参考资料。但如果没有获得公众广泛关注和使用，这个系统就难发挥真正的用意与“苦心”。建设局了解到广泛宣导教育的重要性，本周开始在社交媒体展开宣传，教导公众和购房者如何查看发展商和建筑商的质量评级，以及了解各等级的评定准则。至于能不能发挥最大成效，还有待公众的使用体验与时间来证明。

对于发展商和建筑商来说，从积极面看，评级的好处是同行间能清楚了解彼此的质量优劣，在有“较劲”的情况下具有激励作用，评级好的可以继续维持，评级稍差的则可加紧改善。

最近，刚入住综合项目桦丽居的公寓居民就向媒体、国会议员和当局投诉桦丽商城及公寓的停车场共用同一个出入口，导致出入口时常出现大塞车的情况，有些居民尖峰时段回家时得耗费不少时间堵在车龙才能进入住处停车场。

CONQUAS分级制把购房者的反馈纳入评分考量。每个等级的评估会根据屋主对于新公寓严重瑕疵的反馈频率进行调整，换句话说，若有很多屋主投诉某个项目有严重瑕疵，经当局调查核实后，项目的CONQUAS指数评级将受影响，评级可能被下调。

屋主一方面因新公寓的质量问题而投诉，希望当局介入调查及调解，并获得发展商或建筑商做出适当维修或补偿，以有效地解决屋主面对的问题。但另一方面，屋主也可能会担心公寓项目的CONQUAS质量评级因此被下调，间接影响日后转售时的房价。

我上网查了一下，发现这个“升级版”的建筑质量评估指数系统（CONQUAS），可以让人一目了然和精确地了解到个别发展商和建筑商过去六年竣工项目的质量表现。