焦点信息:经济不明朗风险也高 主发展商模式仍然可行？

甘榜武吉士白色地段在2019年下半年列入备售名单后，没有发展商勾出。因为土壤修复工程延期完成，这幅地段在2022年上半年暂时从备售名单中删除，政府将重新探讨这幅地的阶段性发展计划。

(资料图)

黄秀莹说：“降温措施在高利率和经济放缓的情况下为前景添加不确定性，尤其是建有住宅的地段，更高的ABSD会影响投资需求，预期发展商和投资者会在购买土地时更加谨慎。”

程天富也说，由于开发庞大面积地段需要的投资和资本支出很大，发展商会更积极注入创新点子，促使标志性新建筑出现，改善城市景观。此外，主发展商模式也让竞标过程不会只是纯价格竞争。

在今年上半年的政府售地计划下，市区重建局将在6月于裕廊湖区（Jurong Lake District）推出一幅白色地段供发展商竞投，启动这一区下一阶段的发展。这个地段采取的是主发展商模式（Master Developer Model），由一个主要的发展商负责推动地段发展。

一个设计佳执行好的大型项目不仅能为地区注入新气象和气质，同时也能带动周边地区的发展。

降温措施会影响需求吗？

他指出，以我国目前发展阶段来看，大多数地区都已经开发，这使得政府为私营机构划定一个较大规模的发展总蓝图具一定难度。

白色地段占地6.8公顷，包含三幅衔接裕廊东地铁转换站，以及未来跨岛地铁线的裕廊湖区站的地段，预计可建造1760个私宅单位，有15万平方公尺（约161万4600平方英尺）的办公空间，以及总面积7万5000平方公尺（约80万7300平方英尺）的零售、酒店或社区用途空间。

目前，裕廊东地铁站周围有办公、零售和供机构使用的空间，到了2028年，新的裕廊区域线地铁站和一个综合交通枢纽将在现有裕廊东地铁站毗邻落成。届时，这一带将与一个120公顷的新区域衔接，目标是在“减少用车”（car-lite）和绿色盎然的环境中，打造居住、工作和消闲新生活模式。

程天富指出，主发展商可以发挥磁铁效应，吸引其他项目到区内发展，进而通过这些项目达至集结效应，例如最早期的新达城以及之后的滨海湾金融中心（Marina Bay Financial Centre，简称MBFC）。

未来20年，裕廊湖区将是我国重点发展的区域，政府会优先释放区内土地供发展，将它打造为市区中央商业区以外最大的商业区。

张敏璋说，如果标价按风险调整，在地段推出私宅项目是好机会，因为裕廊东地区过去五年都没有主要项目推出。

“新达城周边有更多办公楼和酒店项目可以更好地支持区内会议、会展与奖励旅游业（MICE）的业务。衔接MBFC的地下零售空间和设施，以及与其他地点如莱佛士坊的连通性，也加强了MBFC的吸引力。”

在2019底，政府推出甘榜武吉士（Kampong Bugis）白色地段供发展商勾地，当时市区重建局提供四年、五年和六年选购权期（option period）的灵活付款机制，让发展商支付较少的前期费用和承担较低的风险。

主发展商模式的项目因为规模大，更复杂，所需时间比一般项目长，资本投入要求也更苛刻，因此一般中小型发展商没有财务实力竞投。

黄秀莹认为，裕廊湖区白色地段卖地的结果将受关注，由于宏观环境充满挑战，大型项目会套牢主发展商的资源，若没有发展商竞投也不出奇。

我国虽然面积小，但并不缺乏可重新发展的地段。除了裕廊湖区，甘榜武吉士白色地段、巴耶利峇空军基和南部濒水区（Greater Southern Waterfront）都将在未来10年至20年重新发展，提供发展商参与大型建筑项目的机会。

在地段竞争的层面，黄秀莹说：“小发展商未必是输家，因为当大发展商专注发展主发展商项目，小发展商在其他较小地段的竞标，可能面对较小的竞争。”

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富接受《联合早报》访问时说，主发展商模式一般用于需全面和无缝发展策略的大型发展项目。主发展商也须承担更大的市场风险，不过同时也享有奖励以协调和整合不同阶段的发展，将整个发展项目的价值最大化。

梁逸婷也同意，主发展商开发的项目经常为原地区起到振兴的作用，为周围的房地产带来新的市场需求。

早在1988年，主发展商模式模式已现雏形，政府把11.7公顷新达城地段卖给一个香港富豪组成的财团，把新加坡打造成国际展览和会议的枢纽。政府当时了解单是发展会展设施无法吸引到发展商，因此有必要包括相辅的空间，如零售和办公楼。

黄秀莹认为，政府会采用“双信封”的竞标程序，也就是将发展商提出的设计和概念以及价格分开来评估，而非只看出价。

政府在裕廊湖白色地段采用主发展商模式，是希望通过单一发展商对地段进行全面的总体规划，并在项目中融入城市解决方案，比如区域供冷系统。

在这个模式下，政府不会为每幅地段个别招标，而是把大范围的整块地卖给一个主发展商，让它根据需要，决定发展进度、优化土地用途，并分阶段完成整个项目。

滨海湾金融中心是我国第一个以主发展商模式完成的项目。2005年出售占地3.6公顷的地段给长江实业地产（CK Asset Holdings）、香港置地（Hongkong Land）和吉宝置业（Keppel Land）负责发展成兼具办公、生活娱乐和居住功能的综合项目，加强我国作为全球金融中心的竞争力。这是因为我国金融业在1990年代迅速转型，金融业者必须全天候运营，员工需平衡工作与生活。

张敏璋说：“它可能会促使老旧的住宅和商业项目采取集体出售路径，因为土地价值会因主发展商项目而上升。”

如果发展商决定不参与下阶段的发展，这笔已缴付的选购权费将不获退回；为了鼓励发展商完成整个区域的发展，发展商所支付的选购权费中的5%，可用来抵消最后一个阶段发展的部分地价。不过，每个地段招标都会制定个别的选购权，并不是划一的比例、年限和条件。

政府4月27日推出新一轮的降温措施，大幅调高外国人购买房地产须支付的额外买方印花税（ABSD），从30％增加至60％。

程天富说：“这个项目不会吸引多方竞投，但大发展商或海外发展商对裕廊湖区的潜能持长远看法，仍会积极投标。”

世邦魏理仕（CBRE）咨询部主管梁逸婷告诉早报，主发展商模式允许发展商发挥创意回应市场需求，让地段的使用更有效益。一个面积大的地段也意味着发展商可更易融入环境、社会与治理（ESG）策略，以及在项目中融入新科技。

宋明蔚认为，随着新优质项目推出和新商业项目发展形成，西部房地产的价格有上升空间。

这类项目一般由几个发展商组成财团竞投，对小型发展商来说，也是与大发展商联手参与大型项目的机会。

主发展商模式的背景

设计完善大项目可带动周边发展

“嘉逸轩（J Gateway）2013年推出时每平方英尺售价是1486元，目前已经攀升至1930元，接近同龄靠近地铁站和接近市区项目的价格，租金也可媲美中央商业区内或附近的房地产。”

在项目竞争的层面，梁逸婷说：“只要主发展商根据市场需求情况推出项目，不让供应充斥市场，对竞争就不会有太大的影响。”

市场会被垄断吗？

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹受访时说：“如果计划周详、执行有效，主发展商模式可以在建筑物和公共或绿色空间之间无缝整合；与基础设施和其他设施的连通性也会更好。发展商也能在批量购入材料、用品和服务上取得规模效益。”

这个综合发展项目将在未来五年至10年，按照市场需求逐步开发。在第一阶段，发展商须建造总楼面面积至少7万平方公尺（约75万3500平方英尺）的办公空间，以及600个私宅单位。之后，发展商可灵活按照市场需求建造剩余的供应。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚指出，项目规模庞大，地价不会少于20亿元。根据售地期推算，办公楼最早在2028年完工，在政府致力分散办公楼发展的目标下，预计下来中央商业区建造办公楼的绿地供应会有限。

主发展商在标地时，可利用选购权锁定地价，成功购得地段后，只须先支付第一阶段发展的地价，外加根据所选择的选购权期支付一笔选购权费（option fee）。发展商如果选择四年的选购权期，选购权费是10%，五年是11％，六年是12%。

英国伦敦的金丝雀码头（Canary Wharf）、中国上海新天地，以及日本东京的六本木之丘（Roppongi Hills）等，都是这个模式的成功例子。

为何采取主发展商模式？

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋则认为，只要供需取得平衡与和谐，主发展商模式和政府分批售地并无太大区别。不过，他同意在主发展商模式下，建筑师之间的竞争会提高设计和私宅的宜居水平。

2016年，时任国家发展部长黄循财在新加坡产业发展商公会（REDAS）的晚宴上说，主发展商模式能让私人业者扮演更大角色，为我国未来的城市建设注入新活力。

我国发展至今，已很难有一大片完全没开发的土地供主发展商开发，就像裕廊湖区的白色地段，周围都已有建成的房地产。分析师认为，当主发展商开发新项目时，预计会在周边掀起集体出售潮。