天天播报:私宅转售交易中楼花占比近年有增加趋势

若以交易量来看，去年共有765宗楼花转售交易，是自2013年以来的最高水平。2013年共有1100宗楼花转售交易。

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楼花转售量是衡量房地产投机活动的指标之一。2007年至2009年期间，市场出现大量楼花转售交易，占总交易量的比率介于11.5％至13.4％。

分析师也认为，新一轮降温措施主要针对外国买家，应该不会对楼花转售市场带来显著影响。

受访分析师认为，房价高涨和私宅供不应求也可能诱发一些买家趁机套利，但相比2007年至2009年期间楼花转售交易活跃情况，近年来楼花转售市场算是不温不火，并没有出现投机行为。2007年至2009年期间，楼花转售占总交易量的比率攀高至双位数。

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德指出，2018年至2021年间，楼花转售占总交易量的比率一直处于低水平，介于1％至2％，但在2022年有所上升。导致楼花交易量增加的因素，包括有些买家在疫情之后要找有更大空间的房子，以及一些屋主趁房价升值之际套现。不过，他认为，卖方印花税迫使人们持守至少三年，市场不太可能出现更多投机活动。　

楼花增加只是暂时现象　过一阵子可能就会放缓

根据博纳产业（Propnex）整理的数据，楼花转售占总私宅销售量的比率，从2020年的0.9％增至2021年的1.7％，2022年进一步升至3.5％。去年的比率是自2015年以来的最高水平。2015年的比率为3.7％。

依斯迈说：“一些人可能觉得疫情导致工程延误太久，而他们迫切需要房子住，因此转向楼花转售市场卖房，另寻可以更快搬进去住的房子。也有另一个可能，是利率上升促使卖家担心无法应付高利息，尤其是现在经济环境不稳定，导致他们卖掉未建成的单位，但相信属于这类情况的屋主应该占少数。”

冠病疫情导致建筑工程延误，以及房贷利率居高不下等因素，可能促使一些屋主在私宅项目竣工前就把单位卖掉，这类楼花转售（sub-sale）占总交易量的比率有增加趋势，去年更是升至2015年以来的最高水平。

楼花转售量是衡量投机活动指标

博纳产业总裁依斯迈（Ismail Gafoor）接受《联合早报》访问时指出，这次大部分屋主转售的楼花，都是在2017年和2018年买下的新项目，这意味着他们已在过去两年达到最低三年的持有期，转售时不必支付卖方印花税（Seller Stamp Duty，简称SSD）。

博纳产业根据2021年至今的楼花转售交易进行分析，那些持守房子三年至四年后才卖房的屋主，平均利润介于17万元至26万元。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士认为，楼花转售交易近期增加，不太可能是受投机活动所推动，因为卖家须缴付的卖方印花税很高。一些人或许是因为利率上扬，而决定在项目建成之前脱手。

至于接下来的走势，他指出，卖方印花税对投机者可起到遏制作用，楼花转售交易量增加应该只是暂时现象，再过一阵子可能会放缓。

今年第一季共有180宗楼花转售交易，占总交易量的比率保持坚挺，为4.5％。

为了遏制炒房行为，政府在2010年2月首次推出卖方印花税。目前，如果在一年以内卖出房子，必须缴付12％的卖方印花税；超过一年但在两年以内卖房须缴付8％；超过两年但在三年以内卖房须缴付4％。若持守超过三年，就无须付卖方印花税。持守时间是从屋主签署正式买卖协议的时间算起。

2020年至今年4月初，共有1472个单位、位于后港的Riverfront Residences的楼花转售市场最火热，有146个单位在项目建成之前就转卖。拥有1399个单位、位于友诺士的东景苑（Parc Esta）是楼花转售市场中第二活跃的项目，过去三年多里有107宗交易。

政府在4月26日深夜出台新一轮房地产降温措施，下猛药抑制外国买家对本地住房的需求。李思德指出，楼花单位买家以本地人为主，去年只有2%交易来自外国买家。因此，这一轮主要针对外国买家的降温措施，不会对楼花转售市场带来显著影响。