焦点精选！发展商不再求地若渴？

有读者反馈，乌节路索美塞的乌节中心坊（Midpoint Orchard）五层楼高的商场自动扶梯，已经因故障而停用至少半年，给访客造成很多不便。更糟糕的是，最近商场的一些冷气机开始出现严重漏水的情况，导致访客整体购物体验不尽理想。

【资料图】

买家需求不减，照理来说发展商应该是继续购地建楼，满足市场购屋者需求，但如今却出现反常现象，发展商购地兴致缺缺，胃口不佳，这样的矛盾现象让人摸不着头脑。或许跟去年一连串的负面国际局势、高利率、新降温措施，以及全球经济前景不确定因素有关？

去年下半年的招标活动中，吸引到的竞标者也仅介于两方至五方，与之前平均吸引近10方竞标有很大的差别。甚至一直以来颇受发展商欢迎的执行共管公寓（EC）地段，吸引力也减弱。去年位于武吉巴督西的唯一EC地段招标，也只吸引到五方竞标，是2015以来最少的竞标数量。

另一方面，房价已持续上涨超过两年，发展商担心数年后推出新私宅项目时，价格已经触顶、横摆，甚至可能下滑，因此在标地时趋于保守，也更为谨慎。

几天前，市区重建局又在伦多地区推出一幅正选和一幅备售地段，分别供发展商竞标和勾出。分析师普遍认为，正选地段的竞标预料不会太踊跃，备售地段则不太可能会被成功勾出。

从上述看来，发展商的成本和风险显著上扬，加上现有的额外买方印花税（ABSD）的五年期限，若发展商无法在期限内卖掉项目的所有单位，须支付高昂的ABSD。面对这个发展新项目的致命伤，发展商的胃口不得不缩小，只青睐中小型集售项目或竞标较小型的地段，以更好地控制成本开支。

今年预计有约50个新私宅项目登场，单位总数预计介于9000个至1万2000个，市场须花多少时间才能逐渐将这些单位消化？据业内人士的说法，购房者需求依然强劲，这些单位相信很快就能被一扫而光。为了尽快填补土地库存，发展商“求地若渴”抢地竞购的场景是否又会重现，值得我们持续观察。

政府去年实施的一些新条例也会对发展商带来影响。8月间，政府宣布非有地住宅用地和有地住宅用地的土地增值费，分别平均上调12.9%和10.2%，这让发展商原本上涨的成本雪上加霜。9月间，政府宣布今年6月起采用统一的建筑楼面面积（GFA）测量方式和定义，可能把发展商可售的面积减少至少5%，进而影响土地价格和售价。

一般是房地产市场走下坡时，发展商购地胃口才会大减或标地出手谨慎。但目前市场出现的情况是否如此呢？

屋主业主和发展商 处高价买与卖拉锯状态

集体出售市场明显放缓，去年全年约有36个项目推出市场，却只有不到一半的项目成交。不仅如此，许多备受瞩目的项目，在投标活动中却无人问津，可说空忙一场。这些集售不遂的项目包括珍珠大厦（People’s Park Centre）、乐洋村（Loyang Valley）、迎运园（Trendale Tower）和美雅山庄（Orchard Bel Air）等。

建于1977年的乌节中心坊，占地面积1139平方米，地段属永久地契。2020年，政府允许这个商场在策略发展项目奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme）下翻新重建。

政府售地计划方面，发展商对标地的反应也明显冷淡。今年首个政府售地招标的伦多花园（Lentor Gardens）地段，只收到一方的投标，出价还是伦多区至今最低的竞标价。虽然这样的结果或多或少同伦多区近期的新地段供应较多有关，但连个陪跑的竞标者都没有，让一些市场人士大跌眼镜。

据这名读者说，商场可能正在筹备集体出售，所以迟迟不去修理自动扶梯，对冷气机漏水也视若无睹。

新一轮房地产降温措施去年9月底无预警空降。多项新措施中，组屋和私宅买家的最高房贷款额再被缩减，这可能导致买家买房时得掏出更多现金；规定买家在脱售私宅的15个月后才能购买转手组屋，可能会使到这些人不那么愿意出售现有的私宅，因而影响一些集售成交的机会。

据了解，乌节中心坊的集体出售计划因冠病疫情被耽搁了两三年，预计今年下半年才展开招标活动。然而，这个迟来的计划或许已错过集售的热潮，皆因以往求地若渴的发展商，近期对于买地重新发展或填补土地库存好像已不再那么饥渴。即使这个商场先决条件优越，也可在策略发展项目奖励计划下获得重新发展的额外优惠，但集体出售未必就能水到渠成。

根据最新数据，本地整体私宅价格连续第12个季度上扬，今年第一季环比上涨3.2%。今年以来推出的四个新私宅项目景乐苑（Sceneca Residence）、万景轩（The Botany at Dairy Farm）、顶丽峰（Terra Hill）和莉丰嘉园（Tembusu Grand），售价坚挺，而且销量不俗。虽然无法和去年Amo Residence首日发售就卖出98%单位的疯狂情况相比，但这些项目开盘日都售出一半的单位，销售也算火热，足见本地楼市没有走软的迹象。　

从近期的集体出售项目频频失利，以及发展商冷待政府售地活动，不难看出发展商的购地胃口已大减。

去年2月俄乌战争爆发，导致全球经济增长放缓和通货膨胀加剧，大大提高了发展商的建筑成本。加上本地银行调高利率，买家购买力受压，发展商的成本压力也进一步加大。因此近期发展商在购地时采取更为谨慎的态度，标地出手也变得保守。

以目前私宅或商业大厦集售市场来看，屋主或业主仍然希望以高价出售现有房地产，以便支付各项售屋相关额外费用后，还有“大笔”剩余现金，而发展商基于目前市场情况，不愿“高价”收购。因此，屋主业主和发展商正处于这种拉锯状态，若买卖双方都坚持所设定的价码，丝毫不愿退让，集售交易必难成事。

在收购地段时，发展商希望以低价获得，因为一年后若房价下跌，他们在销售新项目时，仍必须确保房价是在“购房者期望的合理范围”，才能卖到好成绩，而公司同时也能取得利润。