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“全款再抵押”的套路 百万贷款每年可省下1万利息?

2022-07-26 08:14:05 都市快报

一位橙友近日向橙柿互动记者咨询:“之前帮我办理房贷按揭的个贷经理给我发来信息,问我需不需要办理经营贷,说现在经营贷利率比房贷利率低很多,她建议可以办转贷,我想问问,这样做不违规吗?”

很长一段时间里,我们经常接到这类业务的推销电话,但大多数来自贷款中介方,或者自称银行客服的中介,像这位橙友这样,由银行工作人员直接出面做起“以贷换贷”生意的,比较少见。那么办理房贷转经营贷,靠谱吗?

百万贷款每年可省下1万利息 银行鼓吹购房者办“转贷”

橙友向记者展示了他与该银行工作人员的聊天记录。该银行工作人员先是提到了他的贷款余额,随即告诉他,“有营业执照就可以办理抵押经营贷,可以把房贷置换一下。”

该橙友表示,几年前,他置换了一套新房,通过一家国有银行办理了按揭贷款,对接的就是这位个贷经理。“我的爱人开了一家店,做按揭的时候是两个人一起的,所以对方知道我们家有营业执照。”

据了解,该橙友房贷利率是5.15%,按照经营贷3.8%来算,中间差了1.35%。粗略计算,每百万贷款,每年可以省下1万元利息。

事实上,经营贷是银行针对中小企业或个体工商户推出的融资产品,借款人多是以盘活个体企业资金为目的,通过房产抵押等担保方式,向银行借款。而所谓的“转贷”业务,也并不是银行推出的正规业务,但这也是行业公开的秘密。

橙柿互动记者咨询了一位业内人士,他曾担任过某股份行的支行行长。

当前银行在企业经营性贷款方面的放贷压力较大。该业内人士表示,“在国家政策层面的要求下,银行在扶持实体经济方面有不少举措,其中之一就是增加经营性贷款的投放。对于银行来说,这块工作在正题考核当中也占了比较大的比重。”

他提到,从实际操作上看,有部分客户确实是为了置换贷款,可以说是普遍存在的。“明面上,贷款确实没有流向房产。也有部分客户套出钱,实际是为了摇号买房的,这个情况也会有。”

“对于银行来说,这样做,面上的合规和实际的经营需求,可能会更匹配一点。“上述业内人士婉转表示。

期限短还款压力较大

同时面临银行抽贷风险

记者联系了贷款中介,进一步摸清了“以贷还贷”操作手法。

一位贷款中介表示,办理营业执照等一系列操作,都会由他们出面办理。“具体需要提供什么资料,银行的人会跟我们说,我们合作40多家银行,大中小行都有。”

一般来说,经营贷的限额是房产评估价的7折,如果有贷款,中介会建议提前还贷,这部分过桥资金可以从中介方借。

贷款中介的收费标准在贷款金额的2%左右,例如办理了300万,手续费6万元。而垫资款的费用是按天收费的,每100万元每天利息980元,例如借款300万元,每天需要支付利息近3000元,7天就是2.1万元。

“如果贷款没有还清,也可以考虑直接做二次抵押,这样能贷出来的钱就少一点,评估价7折减去剩余贷款。利率也相对更高,要4%以上。”中介说。

中介表示,一般来说经营贷会在1周之内放款。这个说法得到了一位股份行工作人员的认可。他表示,现在审批和放款都比较快,一般时间浪费在准备资料的环节,加起来大概10个工作日内。

“现在经营贷利率非常低,如果你是正常的经营户,最低3.2%,我们帮你办一个新注册公司,最低能做到3.5%。这能给你省下不少利息钱。”中介说。

“我行经营贷利率最低3.6%,而且要求比较高,要预审评级五星才能做到这个利率。”上述股份行工作人员说。而另一家国有行经营贷利率在3.7%以上。此外,一位最近成功申请贷款的小微企业主表示,拿到的贷款利率是3.7%。可以肯定的是,中介所说的通过包装拿到低利率,其实很难实现。

在贷款期限上,经营贷有1年、3年、5年和10年,最高不会超过10年,而房贷的贷款期限最长30年。记者进一步追问,该中介才提到,“一般银行会批1年或者3年”。

不过,当时的成功“转贷”并不意味着没有后顾之忧。到期后,需要还本,继续提交贷款申请,再贷一次,银行会重新对经营资质进行审核,决定是否放款。对于借款人来说,可能存在审批不通过,银行不继续放款的风险。

这里还有银行抽贷的风险。“虽然说现在查得并不严,但一旦被查到资金违规进入楼市、股市,银行会通知借款人在一定期限内归还贷款,借款人这个时候的资金压力是非常大的。”上述业内人士提到。事实上,去年杭州曾开展较大规模的自查,针对的就是“全款再抵押”的套利套路。

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