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北京市首批“控地价限房价”地块公布房价限额

2016-10-29 10:37:58 京华时报

原标题:首批“控地价限房价”地块公布限价

大兴黄村地块最高单价不超5.85万元/平方米

昨天,北京市规划和国土资源管理委员会就9月底挂牌的4宗地块发布公告,明确了销售限价。其中,海淀区永丰3地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米,大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

这是本市“9·30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。这4宗地价在采用“限房价竞地价”出让方式的同时,还执行“90/70”政策,即套型面积90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。此次公告还明确,这4宗地块将来销售的商品住房,自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后,5年内不得出售。

□关于价格

销售采取“双限”原则

这4宗地块最终价格以周边项目成交均价为基础,综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定,与周边自住房定价基本适应。

为满足自住性需求,4宗地块首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期,以及新房与二手房的价格差异,参比项目以地块周边新建商品房项目,或建成年份较新的二手房为主;其次,剔除大户型、高端住宅项目,参比项目为144平米以下的普通住宅;最终,选定项目后,经加权平均测算出近三个月销售均价,作为出让地块限定价格的基础。为防止不同户型价格差异过大,也兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求,此次采取了“双限”规则,即不仅规定了项目的销售均价上限,也规定了单套的销售单价上限。

据了解,大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全,而海淀地块位于北部永丰地区,配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中,考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后,综合评定了各地块的销售限定价格。

>>解读

专家表示,无论是设定地块出让时的地价上限,还是限定的销售房价,都体现了政府对于合理引导市场预期,抑制房价快速上涨,促进房地产市场健康发展的目的。“这次4个地块设定的地价上限,普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现,设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争,将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”

“另外,从这次房屋售价的限定看,这个意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售,一般会有一年半到两年的时间,现在就锁定了未来的房价,更能合理引导市场预期。简单地说,购房者已经知道了未来的房价不会大涨,谁还会为高价的房子去接盘买单?既然未来两年房价也就这样,投资客再去炒房还有什么意义?”业内专家说。

□关于租赁

鼓励企业租赁自持房

市规土委此前已提出:“在竞价达到合理土地上限价格后,将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售”。不过,目前本市住宅对外租赁的主体主要为个人,且国内缺少企业自持住房对外租赁的政策借鉴。下一步,市住建委将与市规土委研究企业自持商品租赁住房后续管理政策,听取相关部门、开发企业、经纪机构及居民意见,尽快出台企业自持商品租赁住房后续管理办法,做好政策配套。

公告还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。根据竞买规则,这些地块首先会挂牌竞价,在达到预设的地价上限时,就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例,各企业按照1%的整倍数竞投。而企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限,在现场竞投达到这个上限后,就改为一次性投报自持商品住房面积比例。

届时,将由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分,评分标准包括绿色建筑星级、装配式建筑技术应用、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。

>>解读

专家表示,竞买规则中设定了竞报企业自持商品住房面积比例,是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》其中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求,鼓励开发商自持住房用于租赁,增加租赁房源的供给,满足居民租赁住房需求。“这样的方式,既有满足刚需自住的购买型住房,也增加了城市的租赁住房供给,可以满足不同的居住需求,增强城市活力。”

此外专家表示,竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序,体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定了将来销售的房价,就意味着开发商的利润空间会降低。但从政府层面考虑的是,不能让开发商因压缩成本而降低房屋建筑的品质和质量。开发商可以因为利润不高不去高价拿地,但既然拿地了,就要提供高品质的房屋。”

□关于销售

购买后5年内禁售

市住建委还将会同相关部门加强销售管理,明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为,或者以附加条件等限定方式变相涨价,迫使购房人接受更高价格。同时,也将严格查处倒号卖号等违规行为。

有关部门还明确,购买后5年内不得再出售。4宗地块住宅项目性质虽为商品住房,但因采用了“控地价限房价”的出让方式,为防止购买后短期内出售牟利,明确规定这4宗地块将来销售的商品住房,自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。

>>解读

专家表示,从这里可以看出,北京提出这项措施并推出试点地块,目的很明显,就是为了保障居民的刚需、自住性需求。“首先,这些地块上建设销售的商品房,价格已经被政府限定了,而且整个项目里七成以上都是90平米以下的中小套型,显然这些试点项目将来面向的是刚需的家庭。另外,购买之后5年内不得上市出售,更是体现了这些房源是为了满足居民自住的需求。”

京华时报记者 赵鹏

标签: 房价 北京市 地价

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