压力加剧 亚太办公楼REIT仍跑赢全球 全球看热讯

另一方面，“择优而栖”（flight to quality）将继续支撑新加坡优质办公空间的需求。有优质资产、灵活空间等的业主在与租户的谈判中占优势，能保留租户。因此，“择优而栖”能缓解受评信托和业主的租金和空置压力。

在低空置率和需求坚挺的支撑下，本地甲级办公楼的估值今年大致上保持稳定。

(资料图片)

标普全球评级（S&P Global Ratings）星期三（6月14日）发布亚太办公楼REIT的最新报告。在它评估的15家位于澳大利亚、香港、中国大陆、日本和新加坡的办公楼REIT或业主中，对12家的展望为“稳定”。

以亚太地区而言，多数门户城市的办公楼使用率仍相当高，较不会受到混合工作模式成为主流的结构性变化的影响。

整体而言，亚太办公楼REIT的状况好于全球其他地方。根据压力测试，多数受评REIT对租金和资产价值大幅下挫的情况有一些财务缓冲。

相对而言，标普全球评级近期下调了几家美国办公楼REIT的评级，11家当中，有六家的展望为“负面”或在“留意观察”（CreditWatch）名单。

在新加坡，今年预计增加约260万平方英尺的办公楼空间，比2017年至2022年的每年平均增幅高出约40％，议价权或许因此转向租户。

标普全球评级董事王智健说，亚太办公楼REIT和业主与世界其他地方面临相同困境，随着混合工作模式成形，租户在缩减规模，高企的空置率和利率则给融资成本和资产价值带来压力。

最能抵御资产估值下跌的是日本。由于日本的信托使用成本会计法，资产价值对贷款与估值比率（LTV）等关键指标没有直接影响。

根据报告，由于可出租空间的供应高于历史平均水平，许多城市的办公楼空置率将进一步上扬。宏观不确定因素和疲弱的企业盈利则抑制办公空间的租赁需求。

不过报告也指出，虽然混合工作模式将在新加坡成为主流，但是相当多员工仍回到办公室上班，这将减少租户调整（right-sizing）办公空间的影响。

亚太办公楼房地产投资信托（REIT）和业主面临的结构与周期压力在未来几年预计加剧，将削弱它们的现金周转和资产估值。不过，跟全球其他地区相比，亚太区多数办公楼REIT有适当缓冲，因此冲击预料不会那么大。

报告以凯德综合商业信托（CICT）为例说，高质量和多元化资产组合，使它的投资组合估值在未来12至18个月内保持稳定。在不违反监管要求的50％杠杆率顶限的情况下，CICT可以承受多达15％的资产估值跌幅。

本地今年料增260万平方英尺办公楼空间