天天讯息：99对1交易法——合理避税或故意逃税？

果不其然，为避免买家钻避税漏洞，新加坡税务局（IRAS）最近抛出一枚重弹——将启动调查，向之前利用99对1名义买房的屋主追讨印花税，故意逃税的违例者将被惩罚。

前阵子碰上了一个朋友，他就因父亲利用他的名义买私宅而困扰不已。

根据报道，税务局已向一些首次购买私宅的买家发出信函，要求他们“讲清楚说明白”，解释为什么在买房后的短短一两个星期内，就把1％份额转售给亲戚，以及为什么只转售1％给二次购房者。

(资料图片仅供参考)

据知，这几天许多律师事务所接到不少屋主询问，担心自己可能被税务局追讨印花税，一些屋主甚至考虑起诉房地产经纪，认为对方诱导或误导他以这交易手法来买房。房屋经纪那边也似乎人心惶惶，不少人害怕自己过去怂恿买家做疑似避税行为会被查出，导致经纪执照被吊销。

由于父亲年迈，主要靠私宅租金收入为生，他试图说服父亲卖房不成功，想“自作主张”卖房又担心断了父亲“财路”，影响父子之间关系。可是妻子和孩子又不断抱怨，令他进退两难，情绪严重所扰。

跟政府斗法斗聪明，我只能说，这想法太傻太天真。

几年前，楼市也流行“脱钩“（decoupling）交易法，让夫妇以99对1比率联名购买一个房子，然后一人把1%份额转卖给另一人。这样一来，他在购买另一套房子不必支付ABSD。

值得注意的是，受访律师和理财及税务专家说，以99对1方式买房本身不违法，像一些年迈父母与子女有通过这个方式取得更多贷款。不过，买家如果是为了逃避支付ABSD而滥用这个机制，势必面临严重惩罚。

事实上，税务局网站清楚列明，如果一个房地产是由不同身份背景买家共同购买，ABSD将按较高税率的一方来计算，而不是按房地产持有份额来算。

如果有一天，孩子准备结婚买房时，他还可能背负持有第二套房的种种限制，包括必须支付17％的ABSD，以及可借到的房贷金额减少等。

99对1交易法算盘或许打得很响亮，躲避征税招式诱人，让人以为能合理避税。事实上，它是利用漏洞故意逃税，违法者将面对重罚，最终得不偿失。

与此同时，由于父亲和孩子两人拥有这房地产权益，可以合二人之力一起贷款。特别是孩子“钱不够用”，经济能力不允许他获取足够的房屋贷款，通过经济能力较高的父亲就能获较大笔房贷。

老实说，99对1交易法并不新。去年我在写评论“父母帮一把，买房有何难？“中，就指出父母帮孩子买房是楼市趋势。很多父母乐意出资帮助孩子完成“房事”，甚至利用孩子名义投资买房，以减少税费。

出现矛盾纠纷难处理

有些东西逃得过一时，逃不了一世。建议购房者买房时还是遵循法律，按照自身能力理性购房。别被市场上房地产经纪的省税招式所迷惑，结果吃亏的是自己。

《海峡时报星期刊》日前报道，本地私宅交易中出现“99对1拥屋权”这样的交易手法。税务局回应《联合早报》询问时证实，当局正在对相关的销售交易进行审计，并指出这是当局例常审计的一部分，旨在揪出为了避税或减税的行为。

税务局回答媒体询问时表明，它的调查没有时效限制。ABSD是在2011年推出，意味着税务局可追查自2011年起任何疑似利用99对1方式逃避ABSD的交易。况且现在房地产交易资料大多已数码化，税务局要追查这类交易并非难事。

在这种情况下，由于父亲只拥有第二套房产的1％份额，他须支付的额ABSD是按照房价的1%计算。以150万元的房子为例，如果父子联名买房，他们必须支付25万5000元的ABSD，但在99对1交易法下，按房子拥有权而计，父亲只须支付2550元。

这方式跟现在的99对1交易法有异曲同工之处，同样是99对1比率，一个是脱钩，另一个是“挂钩”。

此外，父子在出租或卖出房子决策时，出现意见分歧该如何解决呢？是表面上持有大部分份额的孩子呢？还是一直出钱付房贷，却只有1％份额的父亲呢？

举例来说，父亲已持有一套房子，但又想着投资第二套房子。如果他以现有名义购房，须缴纳17％的额外买方印花税（ABSD）。于是，他以成年但未婚孩子的名义买房，由于孩子是首次购房者，所以无须支付ABSD。在执行选购权书后，孩子把房子的1％份额卖给父亲，这么一来房子的权益结构就变成父亲1％和孩子99％。

与“脱钩”交易法有相似之处

朋友的孩子上中学了，需要更大的居住空间，准备与太太联名申请五房式组屋。结果却被建屋发展局通知，他不符合申请预购组屋条件。他才赫然想起多年前曾代父亲签署一份私宅买卖协议，名义上是私宅屋主，无法申请预购组屋。

所谓“99对1交易法”（或称100-1交易法），是让首次购屋者执行选购权书（OTP）后，转手把1％股权转给近亲，从而规避高额税费。

比如，持有绝大部分份额的孩子陷入财务困境并被起诉破产时，债权人可要求变卖他持有的99％房地产。反观在一般联合持有房地产情况下，只有父亲没被牵连到破产诉讼中，他依然有权保留变卖房子所得的50％。

这也就是说，如果你名下已有一套房地产，即使你与孩子联名买房，只持有1％份额，你和孩子仍得支付购买这套房子的ABSD总额，即17％或25万5000元。然而，一些买家就有意通过99对1形式买房，以避免支付这笔ABSD。

99对1交易法其实存在着许多风险，因为它是以严重不平等的份额持有房地产，一旦出现矛盾纠纷时就很难处理。

我只是好奇，涉及这类交易的屋主要如何跟当局解释，比如说为什么孩子在经济能力不足情况下仍打算买下这单位？如果他有意把1％股权转给父亲，为什么不在一开始就这样做，而要花费法律费用来实现这权益结构呢？

国内税务局发言人说，严厉看待蓄意避税的做法，一旦被发现，违法者会被要求补缴应缴付的ABSD，再额外征收50％的附加税。如果情况严重，征收的附加税甚至可高达400％。

换句话说，99对1交易法，让一人出名，一人出钱，两人买房取得“双赢”。